华夏幸福：现金流充沛融资通畅的“非典型房企”_kaiyun·开云官方网(中国)官方网站开云(kaiyun)官方网站

本文摘要：华夏幸福3月30日公布2017年年度报告。

华夏幸福3月30日公布2017年年度报告。年报透露前夕，由于外界对公司资金链等问题众说纷纭，这个以产业新城运营商为战略目标的企业倍受市场注目。对于市场的忧虑，华夏幸福用年报数据得出了答案。

华夏幸福2017年净利润依然维持35%的稳定增长，资金方面，2017年年底公司货币资金681.05亿元，缔造历史新纪录，经营性现金流从四季度开始回落。同时，产业新城异地拷贝步伐减缓，非京津冀地区销售占到比大幅度上升。环京市场维持稳定身体健康发展年报表明，华夏幸福2017年净利润87.81亿元，快速增长35.26%，净利润率约14.72%，为近3年来最低。

2017年，公司构建销售额1522.12亿元，快速增长26.50%。对于销售额，3月30日，华夏幸福董事会秘书林成红在雪球投资者走出华夏幸福见面活动上回应，当前国家一再强调“房子是用来寄居的，不是用来油炸的”，环京市场调控效益卓越，环京整体地产市场步入身体健康稳定发展时期。“华夏幸福积极响应和实施国家涉及政策，严格遵守涉及规定，合规经营，公司在环京市场显住宅销售额之后维持稳定身体健康发展，2017年依旧维持在900亿元以上的水平，与2016年该数据相似。”林成红认为，分析1522亿元的销售额包含可以显现出，其中有23%是来自于环京以外的区域，2017年销售额的增量部分基本来自于环京以外区域，源于异地顺利拷贝。

这不仅印证了公司去年三季度以后重点发展环京以外区域的策略正确性，还标明了2017年华夏幸福早已从一个环京的产业新城研发运营商迈进全国规模化拷贝的阶段。公司主营业务为产业新城，产业发展服务沦为公司扎根之本。从收益数据结构看，不同于传统地产公司，产业新城业务是公司业务的核心组成部分。

2017年产业新城业务构建收益284.56亿元，同比大幅度快速增长65%，产业新城收益占到营收总额的比例从32%下降到48%，业务结构大大优化。产业新城业务加快快速增长的较好势头更进一步突显公司的领先优势和产业新城模式的强大动力。

林成红认为，产业新城模式下，公司对提早储备土地的依赖度不过于显著。充分发挥PPP模式优势，增加不必要的大量资金占用，实施有弹性的土地储备策略。2017年四季度至2018年2月，公司取地59块，其中非京津冀区域有41块，占到比80%；“这解释土地储备合乎公司战略布局，异地拷贝加快前进，同时也显现出公司获取了充足的资金反对发展。”此外，目前环京土地储备中还有大量的工业用地、教育、科研用地等，是产业新城战略落地的有力确保。

经营性现金流净额加快回落此前有传言华夏幸福现金流紧绷，回应，林成红回应，华夏幸福不不存在现金流紧绷的情况，整体较好。年报表明，累计2017年年底，公司货币资金681.05亿元，占到总资产比18.1%，货币资金量充足，创历史新纪录，与规模以上房企比起，正处于较好水平，为公司经营发展获取充裕的资金确保。同时，负债率正处于业务发展阶段的合理水平，且近年来维持急剧上升的趋势，2017年净负债率59.8%，同比上升7个百分点。

货币资金减半一年内届满债务后的净现金同比增加76亿元，短期债务能力更进一步提高。从现金流情况看，华夏幸福经营活动产生的现金流量净额为-162.28亿元，而2016年为77.63亿元。从这一数字看，显然不如往年悲观。

对现金流方面的阶段性问题，公司并不坚称。林成红坦言：“去年我们的销售和生产量七成以上还是在北京周边。

综合房地产调控及银行按揭放宽等因素，公司二、三季度的经营性回款显然受到了一定影响。但从去年四季度开始，公司的销售和回款已明显改善，四季度经营活动产生的现金流量净额为62亿元，造就全年的经营性现金流净额回落。”存货数据也能体现一些情况。2017年底，公司账面存货约2297.94亿元，同比2016年底的1473.45亿元快速增长56%。

“上述存货中有将近一半是房子。2017年，不受多种因素影响，环京地区房地产项目倒数多月无法动工，造成多个住宅项目无法在年内交房，影响了收益证实。”林成红回应，这些地区早已完全恢复施工了，未来不会逐步证实收益。

“非典型房企”的融资底气就外界十分注目的华夏幸福融资方面的问题，华夏幸福继续执行总裁、财务总监吴中兵在近期拒绝接受媒体专访时回应，华夏幸福的融资渠道非常丰富多样，节奏也较为合理，对于融资方式也在大大大力的探寻，“我们指出融资渠道多样是好事，既有多样化的尝试又有融资探讨。”目前华夏幸福融资结构早已大幅度提高， 2016年主要融资渠道中债券占有最重要比重，公司融资渠道、方式持续改善，2017年主要融资来源为标准化的债券、园区银行贷款、房地产开发银行的贷款、保险资金的园区融资，融资结构比较合理，融资成本大大减少。

年报数据表明，2017年融资成本更进一步减少，由上年6.97%降至5.98%。作为耕耘多年的产业新城运营商，华夏幸福是一家“非典型房企”，收益来源主要有两块，一是以PPP模式运作的产业新城，二是产业新的城内的住宅项目。年报数据也反对“非典型房企”的阐释，2017年华夏幸福产业新城业务构建收益284.56亿元，同比大幅度快速增长65%，占到营收总额的比例从32%下降到48%。

吴中兵回应，公司不受房地产融资容许政策影响大于，60%的融资依赖产业园区，如供热和市政收费权等，这是传统房企办不到的。2017年是华夏幸福的“异地拷贝”之年，追加签订产业新城和产业小镇PPP项目协议21个，坐落于非京津冀地区的就有20个，其中坐落于长三角城市群的有5个，长江中游城市群有9个，成渝城市群1个，中原城市群5个，全国化布局早已获得了更进一步增强。同期，非京津冀销售占比也从7%提高至23%，非京津冀区域产业新城经过几年的深耕，逐步从跟上期过渡性至发展期。以嘉善产业新城为标杆的(的环)杭州区域和以来福产业新城为标杆的(的环)南京区域分别以3年和2年的时间销售双双超强百亿，仅有用较短时间沦为公司传统京津冀区域外新的业绩增长极。

2018年，华夏幸福销售目标为2100亿元，其中，非京津冀区域的销售额占比将更进一步提高。

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